今年35歲的許先生剛和女友結婚沒多久，兩人決定開始全新的生活，首先就是希望找到一個適合的新居，四處搜尋之下，選中一間條件還不錯的電梯大樓，附近有綠地公園和零售超市，生活機能雖然不是絕佳，但已經能滿足大部分日常所需，只是售價高達1500萬元，超過兩人原本計畫好的預算，原來荷包就不闊綽的許先生，覺得負擔起來稍微勉強，和太太經過多次討論之後，決定退而求其次，改購買售價1250萬元的老公寓，不但價格親民許多，實際買到的坪數面積也大，居住空間比新近的大樓來得寬廣，事先準備好的買房金有剩下的話，正好可以拿來修整、裝潢室內格局，在有限的預算之下，獲得最佳的生活品質，是許先生早早立下的買房方針，這麼看來老公寓不失為一個可以考慮的選項。
公寓貸款會對屋齡進行限制嗎?屋齡高有什麼影響嗎？
沒有的！
在房貸裡面，屋齡雖然是一個衡量因素，但不是必要門檻，沒有房子過於老舊，就一定會被婉拒受理的說法，只要物件本身有足夠價值，銀行依舊能借出相應資金，只不過因為隨著時間折舊的關係，剩餘價值跟著逐漸減少，審核可能會變得比較嚴格，這時候金融機構就要評估房子的各方條件，來決定案子應該怎麼進行，通常借貸年限加上屋齡，不可以超過50年，因此屋齡越高，年限就不可能拉得太長，例如年齡有30年的老公寓，還款年限最長不會超過20年，這就限縮了申辦人和承辦方討價還價的空間。
老公寓是不是比較不利於申請銀行貸款？
面對老屋申貸時，銀行的鑑價都會趨向謹慎，避免碰到價格起伏不定的風險，在成交價和內部鑑定價格之中，往往會選擇比較低的那一邊，因此買屋價格不一定完全等同於鑑價結果，即使申辦人依照市價，估算可能獲得多少額度，也不表示對方肯定給予差不多的數字，導致雙方的設想產生落差，出現核貸金額短少的情況，補不上買屋的欠款，想要避開此類意外，最好上金融網站試算看看，或是事先請銀行評估行情，如果真的不放心，可以在契約上加註說明，萬一放款成數過低，應該無條件解除約定，藉此確保申貸人的權利不會受損。
銀行都是怎麼鑑定公寓貸款的價值？
許多民眾誤以為，所謂的放款幾成，就是用買屋價格的成數下去算，但實際上並非如此，由於金融機構有自己的評估機制，所以放款都是依照內部金額決定，評估條件通常包含市價、屋況、地段、年齡等。
- 依照市價作刪減：參考網站上實價登錄的行情，或是房仲過去的買賣資料，判定房子價值多少，但是因為銀行對老屋的看法較為保守，所以最終估價有可能低於市場價格。
- 屋況好壞要注重：格局、方位、採光、通風等會讓屋況呈現不同的樣貌，綜合這些要點，才能知道這是不是一間好房子，最好是少一點暗房、接角、梁柱，採光超過兩面，通風沒有障礙，方位坐北朝南，這樣的物件最受歡迎，但是老屋因為年代久遠，整體瑕疵比較多，即使修補也不能完全復原老舊狀況，估價結果可能因此打折。
- 地段影響房價大：建物所在的地點，將會對鑑價產生非常大的波動，如果位置是在精華地區，房價易漲難跌，加上轉賣、出租容易，價位自然跟著水漲船高；如果是位置是在偏鄉，甚至是空屋賣不掉的地區，那價位就會降低。
- 建築結構強弱不同：建物用越堅固的材料建造，耐用年限就會拉長，留下更多的殘餘價值，如此估價金額也會變高，常見結構有磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC)等，耐用年限從短到長分別是20年、35年、50年、50年、50年，價值也會從低到高往上增加。
老公寓的貸款成數是高或是低？
在一般的認知裡面，老屋的放款成數往往比普通房屋來得低，由於屋況老舊、屋齡太高等原因，到手的成數只有5-7成，想要拿到8成幾乎是天方夜譚，尤其和逐年累積的高屋齡相反，放款成數只會越降越低，因此在房貸市場裡面，老屋算是比較吃虧的一方。
想拿到好的公寓貸款成數該怎麼做？
若申辦人想要提高成數，還是可以從幾個面向下手，挑選條件出眾的公寓，面對銀行的時候，比較有底氣協商對己方有利的契約內容，順利獲得超過7成的貸款成數。
- 堅固的建築結構：像磚造、加強磚造的耐用年限太短，金融機構給予的成數就會非常低，盡量挑選鋼筋、鋼骨鋼筋、鋼骨混凝土等，耐用年限長才有審核價值，就算年限剩下不多，還是有機會取得鑑價6成的金額。
- 謹慎挑選座落地段：老屋已經有折舊的危機，就只能用位置來討價還價了，最好選擇熱鬧的蛋白區，容積率較高的商業區，距離主要道路30公尺以內，鄰近重大建設的地點，像是捷運、車站、科技園區等，這些地方房價本來就不低，成數稍微高一些，另外位在都更地區的老屋，若是有順利搭上重建風潮，房價將翻漲一倍不止。
- 申貸人財務狀況優：若是信用評分良好，提交的收入證明十分穩定，有辦法說服承貸方還得起借款，比如身分是在知名企業工作的員工、公務員、菁英人士等，就算物件狀態不甚好，對方還是比較願意提供高成數，又或者透過業務聯繫打好關係，比如開戶儲蓄、申辦信用卡、購入投資基金、維持正常還款紀錄等，也會拉高成數佳的機率。
- 其他注意事項：不要購買附近有嫌惡設施的建物，像是焚化爐、殯儀館、宮廟、高壓電塔、垃圾場等，可能價格壓低也賣不出去；有被裝潢過的房屋，可能包含一些看不到的缺陷，買下來才知道是賠錢貨：頂樓加蓋不但占用公共空間，還容易造成漏水、跳電發生，不是適宜居住的場所。
公寓大樓貸款到底要怎麼辦理呢？
借款人若想要申辦，最好事先了解整個過程，才不會臨時出意外不知所措，重要的環節有申請、審核、對保三個部分：
申請後估價：借款人首先考慮資金狀況，決定好準備申貸的數目，慎重選擇希望的承辦機構，依照申請方案定出的要求條件，備齊身分證、印鑑證明、收入證明、用地所有權狀等文件，向承辦機構提交申請，若對方認為案件可以接受，接下來就會抵達現場檢查物件，拍照記錄下房子的面積、地點、狀況等條件，現場估價會花比較長的時間。
審核價值：承辦機構確認房子的基本價值，以公告現值為準，評估借款人的申貸額度，放款成數大約在5成到8成的區間之內，條件非常優良的話，還有可能貸到9成，借款人必須提供完整的資料給對方審核，經過檢查沒有問題的話，就可以訂下申貸金額，讓案件快速成立。
對保後撥款：審核完畢後，承辦機構將通知借款人前來對保，雙方定好時間和地點，在當天碰面確認合約內容並完成簽署，如果是和銀行對保，會要求辦理開戶作為日後款項匯入的帳戶，在拿到資金之前，要先把抵押權設定為債權人，抵押權名義上的金額會是借貸金額的1.2倍，到地政局辦理登記結束，承辦機構才會撥款。
所有流程跑下來，可能需要7個工作天或以上，借款人成功通過每個程序之後，承辦機構將知會撥款日期，款項匯入到預先選定的帳戶，借款人接著就可以自由使用資金。
