申請不動產貸款，不論二胎房貸或土地貸款，借款人申貸便是以不動產價值高的特性，希望可以獲取較大額的資金。那麼債權人如何保障將資金借出後，可以順利拿回呢？這時抵押權設定就很重要了！以申請房屋貸款為例，要核貸成功就必須設定房子抵押權，只要債權人取得這間房的抵押權，就有權利在借款人無法正常償還債務時，向法院聲請強制執行，以此藉由法拍房屋的方式，將金錢拿回，保障不受到無謂的損失。
抵押權的角色為何？
名義人：一般指的是借款人，提出貸款的持有人，債務清償的義務人。
債權人：提供貸款的單位或個人，是取得抵押權的人。
普通抵押權與「最高限額抵押權」有何不同？
普通抵押權
1.抵押權與債權「不可」獨立存在
當借款人申請房屋貸款，債權人必須在普通抵押權設定前，必須要先有「債權」存在，也就是必須要有合約書。
合約書內必須載明借款金額、期限等，以此當債務人無力償還債務時，債權人便能以普通抵押權行使權利。
2.保障範圍為「債權」而非設定金額
普通抵押權優先受償範圍包含合約書載明內容，包括：「借款本金、利息、延遲利息、違約金」等。
舉例來說：如果阿美借款100萬並設定普通抵押權，一旦阿美沒有依照合約內容還款，債權人有權利將阿美的房屋法拍，以此將100萬借款本金取回，除此之外還可額外要求將未繳的利息、延遲利息以及違約金等一併討回。也就是說實際債權人可以取得比100萬更高的回報。
3.普通抵押權如何消失？
債權存在，才能設定普通抵押權，因此當債權消失，抵押權也就不見了。若想提前清償債務，則需要到地政事務所申請塗銷。
最高限額抵押權
1.抵押權與債權「可」獨立存在
最高限額抵押權可以先進行設定，再產生債權，因此其中不論產生多少債權都可以。但債權約定的金額，必須在最高限額抵押權設定的金額內，才能保障債權人不受到損失。
舉例來說：如果阿明的房屋被設定了500萬的最高限額抵押權，則阿明能在500萬內，隨時進行債務增減，例如今天借了200萬，明天還了50萬，則阿明最高還有350萬的額度可借。
2.保障範圍為「金額」而非債權內容
意思是最高限額抵押權保障債權人可以在設定金額內，獲得優先清償，可一旦超過設定金額，要想要求利息、延遲利息、違約金等，債權人不能主張優先受償。
簡單來說就是一旦阿明借了500萬未還，債權人有機會將500萬拿回，卻難以追討利息費用等合約所載明的金額。
3.最高限額抵押權如何消失？
由於債權與抵押權兩者獨立，因此最高限額抵押權的期限，可由債務人、債權人雙方互相約定，不過根據法律規定，最長不可超過30年。要想提前塗銷也可以到地政事務所申請。
房子抵押貸有哪些特性？
1.保障債權人
當債務人無法在規定時間內繳付本金或利息時，債權人可以向法院申請拍賣房子，拍賣後取得的錢，法院會按照借貸金額歸還給銀行或債權所有人，扣除後剩餘的錢會還給債務人。
2.債權人優先權
當執行拍賣的房子中債權出現有兩者以上時，此時拍賣後取得的現金會依照順位的優先權逐一清償，例如銀行的20年房貸通常都是第一順位，債務人在銀行之後申辦的二胎房貸，就是第二順位，法院會優先清償銀行後剩餘的部分再執行清償第二順位，以此類推。
3.債權歸屬性
抵押權屬於債權人持有的債權，當債務人清償債務後，雙方已結束債務關係，通常還款時也會同時塗銷抵押權設定。
4.債權穩定性
不動產的抵押權，不像一般信貸或是個人小額貸款，債權人持有不動產債權時，不需要擔心債務人跑掉，若債務人惡意失聯，債權人可以執行法院拍賣房屋。
5.債權追朔性
若債務人將設定抵押權的房產轉賣或贈與他人，依民法規定，抵押權依然存在，債權人依然可以執行法院拍賣，債權不會因此消失。
抵押權設定需要準備哪些文件？
- 申請書
- 契約書正副本
- 抵押權權利書狀
- 義務人印鑑證明
- 戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本(三擇一)
- 身分證正本+印章
- 申辦規費
委託代書代辦抵押權設定需要多少費用？如何塗銷？
公式:貸款金額*1/1000
範例：設定金額為500萬 5,000,000*1/1000=5000，委託代書辦理一般收取約4000-5000元的委託設定費。
抵押權設塗銷需要準備哪些文件？
- 申請書
- 申請人證明文件影本
- 抵押權人印鑑證明&身分證明文件
- 他項權利書
- 塗銷同意書與債務清償證明文件
- 其他證明文件
抵押權效力範圍在哪裡？
附加一體物：不只有建築物本身，還包含和抵押物合為一體的附加物。
孳息：包含天然孳息與法定孳息，天然孳息是從動植物獲得的產物，法定孳息是利息、租金與其他法律上的收益。
租賃權：租借給別人的權利，抵押品拍賣後，租賃權和所有權一起轉讓。
物上代位：一物代替另一物的位置，就算抵押品消失，賠償金應該代為補償，比如損害賠償金、保險金等。
什麼是抵押權順位？
不動產可以同時設定數個低押權，分成第一、第二、第三等順位，代表優先償還的次序，拍賣不動產所得到的價金，根據該順位來進行分配，後位債權人只能拿到前位債權人清償的剩餘金額，當價金不足以還清所有債務，後位債權人只能取得不完整的款項。
設定抵押權的流程怎麼走？
申請：申請人遞交相關文件，由收件人核對身分，加上收件號數、收件日期、收件人員章。
計費：核算登計費、書狀費、逾期申請登計的罰鍰，列印繳費單。
收費：申請人完成匯款後給予收據。
初審：檢查查封、預告等地籍資料，確認申請書填寫資料正確，審查通過後將移送複審。
核定准登：完成複審後，在申請書簽名並簽上日期，相關系統內輸入准登。
列印書狀：案件與電腦檔案校對無誤，就能印出權狀，蓋上機關印信、簽字章。
歸還文件：申請人領取所有文件時，要在收件簿蓋章並簽上日期。
設定登記的申請方式是什麼？
臨櫃申請：前往各地區地政事務所辦理。
跨所申請：民眾可到縣市的任何一個地政事務所申請，超過10連件的大量案件，以及不能跨所辦理的項目則不在此列。
跨縣市代收：民眾到各縣市地政事務所送件，代收人員審核送件人的申請，然後把申請書、需要文件以郵寄方式，送到土地管轄所處理相關事宜，等到案件完成登記，再把相關文件寄回去給申請人。
