內容目錄
預算不夠充裕的情況下，有些人會去找特殊的房子，以較低價格入手，法拍屋就是其中一種，非由買家自己出售，而是遭到法院拍賣的房子，除此之外另有金拍屋、銀拍屋，價格都比市價稍微便宜，不過這3種買屋方式，真的適合所有人嗎？各有那些差異？下文就來說明如何買屋、注意事項。
什麼是法拍屋？
法拍屋是法院強制拍賣的房屋，債務人拖欠債務、稅金，未按照規定償還，債權人可以依法聲請強制執行，將債務人名下不動產進行查封，禁止轉移權利給他人，接下來進入法拍程序，法院委託估價師評估拍賣價格，開放一般大眾投標，房屋標售出去後，價金將用於償還所有債務，法拍屋價格通常低於市價，可以幫助民眾省大錢，買到心儀的房子，不過拍賣程序和一般交易不一樣，必須考慮更多因素，如果想進入法拍市場購屋，最好先有完整準備。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋哪些地方不同？
-
法拍屋
債務人繳不出錢，地方法院根據法律判決，強制執行拍賣的房子，還清剩餘債務，藉此保護債權人權益，拍賣方式為彌封或通訊投標，依照強制執行法進行，得標者需要在7天內繳納所有價金。
-
金拍屋
民間台灣金融資產服務公司代為拍賣的房屋，做為民間公正第三人，處理法院委託的不動產標售案件，因為法院待辦案件超出數量，就把一些案件交給金服公司，加快處理法拍案件的速度，辦理過程和規定，和法拍屋差不多，拍賣方式為彌封或通訊投標，由金服公司請通過考試的估價師，決定適合的價格，得標者需要在7天內繳納所有價金。
-
銀拍屋
銀行自己包辦拍賣的房屋，所有權人為銀行，法院無法出清的法拍案件，由銀行接下來，承擔所有拍賣成本，通常經過屢次流標的案件，房屋條件、屋況都比較不好，如果價格沒比市價低多少，願意購買的人就更少，因此這類物件並不多見，拍賣方式為公開競標或銀行自己辦理，定價一樣是銀行決定，由銀行和買家進行點交，得標者可以申辦貸款服務。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋價格差多少？
法拍屋底價大概是市價的6-8折，價格明顯低很多，所以容易獲得低預算買家、投資客的青睞，金拍屋底價則在法拍屋和市價中間，銀拍屋折扣則相對較少，大概是市價的8-9折，後2者的估價方式，會因為房屋條件、狀況而改變。不論選擇哪種方式，都要繳納投標保證金和尾款，法拍屋、金拍屋的保證金是底價的10%-30%，最好是準備20%，銀拍屋的保證金看各銀行規定，假如房子估價為1000萬元，至少拿出200萬元的保證金，以免金額不足，未能在期限內完成投標。
法拍屋、金拍屋、銀拍屋有什麼優、缺點？
-
法拍屋
- 優點：價格通常比市價低不少，經過多次拍賣，仍未找到買家，價格會越來越低，如果發現價格打對折，就是房子已流標許多次，除此之外，法拍是由法院強制執行，繳清所有價金後，法院會提供權利移轉證書，交給得標者直接過戶。
- 缺點：僅公開基本資料、照片，不提供看屋服務，不修復房屋問題，僅能憑照片了解，資料不夠清晰的狀況下，可能買到凶宅、海砂屋、輻射屋，或漏水、結構損害的房子，而且點交是一大問題，法院僅轉移所有權，不負責後續交屋事宜，如果遇到占用狀況，得標者必須自己解決，請住戶搬出去。
-
金拍屋
- 優點：有機會找到條件不錯的房屋，效力和法拍屋一樣，如果物件是空屋，銀行手上有鑰匙，金服公司會詢問銀行，是否願意帶看房子，經過同意民眾就能看屋，得標後還能順便辦理銀行貸款。
- 缺點：和法拍屋非常類似，資料不夠清晰，可能買到屋況不良的房子，而且有點交問題。
-
銀拍屋
- 優點：因為經過多次流標，底價可能比法拍屋、銀拍屋便宜，可以事先看屋，清楚了解所有細節，避免他人占用的問題，不用擔心使用權沒保障，交屋時會確認點交，對權益的保護較完整，尾款處理方式靈活，得標者能和銀行討論，利用什麼方式付款。
- 缺點：房屋條件可能不夠好，例如地段、屋齡、屋況、格局等，且不修復房屋問題。
購屋入門者該選擇哪種類型？
對大部分人而言，不點交的風險非常大，尤其法拍屋狀況更多，一但碰到問題，最快的方式就是給搬遷費，這筆錢也會成為成本，因此看法拍屋前，就要做好準備，如果是購屋新手，建議看相對安全的銀拍屋，銀行全程包辦，產權黑白分明，不容易造成紛爭。
最大的好處是能看屋，任何瑕疵無所遁形，買家不用依靠照片推測，現場立即詢問屋況，親眼查看的結果，購屋當然更加放心，雖然銀拍屋條件不像法拍、金拍好，但價格仍算便宜，銀行提供點交服務，還能討論如何繳納尾款，考慮到這些措施，購買銀拍屋的難度，其實在三者中最低。
購買法拍屋、金拍屋、銀拍屋要做什麼功課？
- 培養信用紀錄：得標後需要申請房貸，銀行會看信用評分、收入狀況，先培養良好條件，確保順利辦理貸款。
- 了解市價水準：查詢物件所在地區的市場行情，根據房屋條件、周圍環境，估算大概價格。
擁有足夠預算：投標就需要一筆保證金，預算夠用才能出手，並充分了解拍賣程序，避免延遲或失誤。
