只要開始蓋房子，一定要申請一份建築執照，證明施工的合法性，雖然看似和一般人的生活無關，不過對預售屋而言，有沒有建照影響很大，可能導致交易失敗風險，簽下購屋合約之前，可以先查看執照內容，下文就來教你如何查詢，並分析建照發揮哪些作用。
建築執照是什麼?
建築執照常被當成建照，建物施工之前，必須先向政府申請，經過檢核發出建照，才能合法動工，我們常說的建築執照，涵蓋的範圍較廣，其實還能細分成不同種類，根據建築法第28條規定，建築執照分成以下4種：
- 建造執照：建築物本身的新建、增建、改建、修建。
- 雜項執照：雜項工作物的建造，例如水塔、廣告牌、煙囪、游泳池、地下儲藏庫等。
- 使用執照：建築物施工完畢後，開始使用或變更使用。
- 拆除執照：建築物的拆除。
對房屋進行任何變更之前，都需要取得相關執照，所以不論是預售屋、成屋都有機會接觸使用，而在所有執照之中，建築執照關係最大，也最容易和建築執照搞混，接下來就先說明建造執照的用途。
建造執照期限多長?需要註銷嗎?
取得建造執照後，必須在6個月內開工，並且將開工日期、起造人及承造人姓名、住址、施工計劃書等，呈報給主管機關備查，6個月內無法開工，可以申請1次延期3個月，如果超過期限仍未提交開工日期，建照便會自動失效，開始動工後，無法在期限內準時完工，可以申請1次延期1年，如果不能完工，執照一樣會失去效力。
建造執照在蓋好建築物後，不必另外註銷，不需要另外準備文件申請，不必重跑任何程序，未在期限內開工、開工後未準時完成，也會自然作廢，如果承造人想中斷工程，便需要向主管機關申請註銷。
建造執照主要有什麼功能?
房屋的建造、改建、翻修、新增部分，都要申請建造執照，提供所有權狀、同意書、說明書等，確定你有可以動工的權利，如果擅自變更，未經過主管機關允許，可能就變成違建，日後有被檢舉拆除的風險。
1. 確保預售屋照圖完工，不具有違規情形
申請建照必須通過政府審核，提交各種工程相關資料，確保每一處規劃都符合法規，包括基地位置、建築設計圖、建築物構造及材料等，像是每層陽台面積占比，不能超過樓層地板面積10%，梯廳面積未超過樓層地板面積10%，不能計入總地板面積，不符合規定便不能開工，建造核發下來後，必須依照當初提交的設計圖，蓋完整棟房子，主管機關核對發現不符合的狀況，可以依法開罰，因此這些文件是具有效力的。
建照受法律規範，建商不能擅自改變格局，成為對消費者的保障，有些預售屋蓋完後，卻出現室內坪數縮水、停車位被濫用、防空避難室改做他用等問題，損害消費者權益，如果施工和設計圖不一樣，後面將申請不到使用執照，一直無法完成交易，房子也沒有真正的產權。
2. 建商須取得建照，保護消費者權益
預售屋並沒有實體，從簽訂合約到交屋，通常需要2-5年，因為等待施工的時間長，中間可能發生意外情形，導致建物完工日期延後，或是遇到不良建商，興建途中偷工減料、更改設計，影響到房屋整體品質，更過分的是蓋到一半消失，消費者發現事情不對時，往往已經造成損失，結果還要更花更多力氣解決爭端。
預防預售屋建成後，和合約載明落差太大，政府規定未取得建照前，不可向外銷售預售屋，如果想進行簽約，建商必須提供建照，證明建案各項設計通過主管機關審核，並在取得建照的一定時間內完工，未按照規定辦理，政府可懲處罰金，而且不限一次，藉此充分保障購屋者權益，已經看到想買的建案，建照尚未核發下來，應該延後下訂金，避免產品和原本的約定有出入，大幅增加風險。
建築執照上列出哪些項目?
1. 建照號碼
每個建案都有專屬編號，而且固定不變，想要了解建案具體內容時，可以利用該編號到政府網站進行查詢，通常會列出建物的基本資訊。
2. 使用分區
基地概要欄中有一項使用分區，說明該區域土地的用途，例如商業、住宅、工業區等，關係到使用項目和開發強度，根據不同強度設定相關建築規定，蓋在住宅區上的建案，比在其他分區的規定更寬鬆，就算都是住宅，也會因所在分區不同，出現價格落差，如果怕買錯住宅，可以自行查看使用分區。
3. 構造種類
常見構造分成鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土、鋼筋混凝股、木構造，鋼骨構造成本最高、不易倒塌，經常用於辦公室大樓，鋼筋混凝土成本最低、防火和隔音效果好，經常用於一般住宅，鋼骨鋼筋混凝土兼具其他兩者的優點，造價成本也比較高。
4. 建蔽率、容積率
建蔽率、容積率和使用分區息息相關，不可超過法定上限，建蔽率調控建築物高度，比例越高，可用空間就越小，容積率限制總樓層面積，比例越高，樓層數越多，如果想知道建築物大約多高，可以將容積率除以建蔽率，得出建築物的樓層數，例見某間房子的建蔽率60%、容積率240%，套用公式計算，240%÷60%=4，最高能蓋到4樓，當建商只蓋到3樓，代表以後還能增建到4樓。
5. 竣工日期
建照核發下來後，規定必須完工的日期，包含申請獲得使用執照，超過這個期限，可能變成逾期完工，有些建商知道自己無法準時交屋，於是合約上註明，使用執照掛件申請日為完工日，這樣一來重複申請的時候，多出鑽漏洞的空間，避免違約繳太多罰金，消費者閱讀契約，除了比較建照的竣工日期，留意是否明載取得使用執照為完工日。
如何自己查詢建築執照?
各縣市政府皆有建照查詢系統，輸入建照號碼，便能看到建案的地號、地址、面積、高度、建造類別等資料，依照想了解的建物所在地區，前往同縣市的網站搜尋，很快就能得到完整資料，如果不知道建照號碼，可以從起造人姓名、地址、地號、發照日期、掛號號碼查詢，由於關鍵字比較廣泛，可能跑出好幾筆相關建案，這時需要根據已知資訊，篩選出真正的目標。
申請建築執照準備哪些文件?
建築執照準備哪些文件有下列幾項：
- 申請書
- 審查表
- 委託書
- 現地彩色照片
- 土地使用權同意書
- 土地登記謄本或土地所有權狀影本
- 地上物拆除同意書
- 建築改良物登記謄本
- 地基調查報告
- 建築物工程圖樣及說明書，例如基地位置圖、地盤圖、建築物平面圖、尺寸構造及材料、結構計算書等。
- 建築師簽證表
- 規定項目審查表
- 專有、共用等部份的詳細圖說、規約草案。
- 各地政府按自治法規要求的證件、表單、附件等。
建築執照和使用執照哪裡不同?
建築執照在開始蓋房子前就要申請，而使用執照則是房子蓋好後申請，必須先取得才能使用建築物，主管機關會檢查實際情況，詳細記錄在執照中，有時候新房子明明蓋好，可能因為各種原因，遲遲沒有執照核發下來，導致無法交屋，所以建商進行銷售時，都會說明已取得執照或大約取得日期，以免消費者不放心。
使用執照對房屋有什麼作用?
1. 規定預售屋完工期限，逾期繳付違約金
使用執照核發下來後，建商必須在6個月內交屋，如果逾期違約，便要依照天數繳交延遲利息，為什麼保留這段時間呢?是因為房屋只是即將蓋完，尚未鋪設水電管線，仍待完成剩餘工程，才能過戶給消費者，不過收尾也不能拖太久，有些建商為了等房價上漲，故意拖延交屋時間，以天候等理由申請展延，消費者可以要求提供證明，如果完工超過3個月，仍未取得使用執照，消費者能依法解除合約，取回已付出的房價款項，建商也要賠付一筆違約金，所以使用執照取得日期非常重要，是保護權益的基本底線。
2. 小心二次施工，恐成為違章建築
主管機關確認房子符合設計，才會予以認可，然而部分建商偷渡二次施工同意書，讓消費者同意修建，完工後再修改面積、新增建物，像是樓層挑高、陽台外推等，這些部分容易變成違章建築，影響建物整體安全性，日後被主管機關發現，也會面臨相關懲處，必須拆除回復原狀，然而有了同意書，責任已不在建商身上，反而成為住戶的問題，因此消費者一定要小心二次施工，不要為了一時方便，被建商牽著鼻子走。
申請使用執照準備哪些文件?
- 申請書
- 審查表
- 營造業竣工查報表
- 建造執照正本
- 竣工報告書
- 編訂門牌證明
- 監造人及承造人切結書
- 設備及材料證明
- 竣工圖說
- 竣工照片
- 公寓大廈共同基金收據影本
