買房需要注意的細節很多，從預售屋到中古屋，不同的房子有不同的眉角。在現在房價如此高的時代，買房對不少人來說，一生僅此一次，因此不得不謹慎對待，可偏偏現在有太多太多的屋主或是建商，為了想賺取高額利潤，而犧牲了消費者的權益，所以我們要如何保護自己，比挑好房子更重要，此篇購屋秘笈系列要帶各位看購買中古屋時最常遇到的-違章建築。
違章建築的定義?
合法的建築需要有合法的執照，也就是通過直轄(縣)市主管機關審查，並且發出許可執照的建築，而未歸列在執照當中的建築，就叫做違章建築。
可能出現違章建築的情況有，建物未取得合法執照；或者在既有合法建築加蓋超出執照規定的面積或建物。舉例來說：在農地上蓋農舍若未取得執照，即為違建；或是頂樓加蓋、陽台外推等。
違法建築分類
違建若依照法律定義，有分為兩種：程序違章、實質違章。
程序違章：指的是建物的高度、結構、容積率、建蔽率等都有合乎建築法規定，但是卻因程序上的疏漏，造成無法拿到建築執照。
實質違章：指的是沒有依照建築法規定，也沒有核發執照就興建的建物，抑或是蓋好之後卻違反了土地是用區分，例如農地違章工廠。
常見的實質違章情形：
- 沒申請就在公用地上蓋建物。
- 封閉防火巷或是原有的巷道。
- 在屋頂加蓋套房，或是頂樓加裝棚架高過２公尺。
- 在房屋旁的空地加裝建物，或是搭超出水平３公尺或高過２公尺的棚架。
- 農地蓋違法建物，如農舍或工廠。
- 來不及申請執照的建物。
台灣常見房屋違建有哪些?
每每看到台灣的建築，總能看見一堆鐵皮加蓋，真的很影響市容，也經常被國外觀光客批評，但是不少人卻依舊繼續蓋，因為太多太多抓不完，政府想要拆還不一定排得到你，抱持著僥倖的心態，台灣就成了違建天堂。
我們經常見的違建：
- 樓中樓：很多都是沒有經過合法執照核准的，因為是在樓層之中多格出來的空間，已經改變了容積率，使得原本合法的建築，變成違章建築。
- 陽台外推：本具有逃生功能，卻因為屋主把陽台與房屋之間的阻隔打掉，並且在外新增牆壁，使得原本陽台的空間成為室內，這就成為違章建築。
- 外推露台：也就是增設原本房屋沒有的室外平台，可能是搭遮雨棚、遮陽板、牆壁等，這些也都是未經過核准的違章建築。
- 騎樓外推：指的是一樓牆體與道路之間，中間的過道加裝隔間，例如鐵捲門，這是非常常見的違建，相信很多人都不知道這算違建。
- 頂樓加蓋：這是很多租屋人會遇上的違建，既危險又不耐住。只要頂加面積超過建物本身的8分之一，就算違建喔!
- 法定空地加蓋：房子本身附有法定的空地，卻在上面加蓋出額外的廚房或廁所、車庫等。
違章建築一定會被拆?
目前違章建築的處理方式有幾種，分別為：查報拆除、拍照列管、免予查報等，依照違建的立即危害程度作區分，只要有人檢舉，並且經過主管機關專業人員評估，依照建物的危害程度會給予不同的處置方式。
查報拆除：嚴重違反建築法規，並且對公共具有危險性，經檢舉並查驗後，得以排程立即拆除。
拍照列管：並未有嚴重違反的情形，但依舊需要拆除，不過並不會立即拆除，而是先拍照加入執行分類分期的管理之中。
免予查報：建物規格較小，既不影響市容也不會造成危險的建築，甚至除去後會對既有建築產生危害的，就會被判定免予查報。
買房子要注意是否有違建
雖然大部分違建都沒有被立即拆除的危險，但是判定違建的危險性並沒有一定的標準，因此很難去決斷說這個違建到底會不會造成居住安全的問題。然而在台灣每年有非常多的火災致使的生命意外，都是因為違建造成逃生不及，或是違建使火災更大等，由於頂樓加蓋、加頂，一直是台灣人很常利用的房屋擴增方式，卻是居住安全最大的殺手，因此買中古屋的民眾，請一定要注意是否有違建問題，否則你不僅會買到居安問題屋，還有可能被屋主坪數灌水而買貴了。
因為頂樓加蓋會讓房屋增加坪數，有些屋主就認為可以加到房屋實際坪數，藉此賣出更高的價格，有些人不察就會掉入屋主的陷阱當中。
另外若是違建被人檢舉，你還得多花錢將違建拆除，屆時你買房竟然是多受氣、花更多錢，是得不償失啊!
如何避免買到違建?
1.買房之前請建商或仲介提供不動產說明書與平面圖
在資料上會記載房屋是否有增建、加蓋或修繕等資訊，同時也可以對比建物的謄本，以及建物完成的日期，了解房屋的違建時間。
2.實際現場觀察
用肉眼其實就能看出是否有違建，例如頂樓加蓋、鐵皮屋頂等，以及其他非永久性的建材，都有可能是違建，因此需要多注意。
3.到各縣市府網站查詢
縣市府的網站有提供違章建築查詢系統，簽約之前建議多看、多查才能安心購買。
違建對貸款上的影響
若你需要申請購屋貸款，違建也會影響銀行的評估，尤其有被拆除疑慮的違建，銀行無法給予過高的貸款成數，甚至無法核貸也有可能。包括未來若可能有資金需求，想要申請二胎房貸，建議也不要利用違建房屋申貸，因為業者可能會提高貸款利率，或是降低貸款成數，對你來說並不是好現象，更無法解決資金問題。
因此買房避開違建非常重要，自己也千萬別輕易嘗試在家中蓋違建，別因為貪圖更多的坪數，而讓自己的生活有更多麻煩。
