前台北市長陷入京華城改建弊案，此案件核心問題在於京華城容積率的大幅提升，從560%提高到840%，為什麼這個數字如此關鍵？
容積率與建蔽率的基本概念
容積率 ― 簡單來說，就是一塊土地能蓋多少建築物，屬於「立體管制」。具體來說就是建築物總面積與土地總地坪的比例，容積率越高，能蓋的建築物面積也就越多，對於建商而言，這代表了更多的銷售利益。
建蔽率則是建築物佔用土地的比例，屬於「平面管制」，也就是一塊土地中，實際可以蓋建築物的範圍有多少，建蔽率越小，表示留下的空地面積越大，確保留有足夠的空地來提升居住環境品質。
容積率和建蔽率的配合決定了建築物的高度和面積，以台北市第四種住宅區土地，基準容積率300%，表示100坪土地最多可以蓋300坪的樓地板，建蔽率50%，表示100坪土地一層最多只能使用50坪，總樓地板有300坪，所以可以蓋6層樓。
提升容積率的利益有多大？
京華城的容積率原本設定在560%，這已經是相當高的數字了。然而2020年京華城透過政策獲得了一系列獎勵，提升了20%容積率，還另外花費44億元購買了30%的容積移轉，最終容積率達到了驚人的840%！
京華城的樓地板面積從原本可蓋27,900坪的樓地板，增加到41,800坪，如果每一坪市場價值約200萬元，則額外獲得的13,900坪可能帶來超過200億元的收入。
為什麼要限制建物的高度與面積？
不是一塊土地有多大，就能蓋多大、多高的建築。
設置建蔽率與容積率不僅能防止都市過度開發，還能保護環境品質，高密度的開發，會引發人口過度集中、公設不足等問題，導致生活品質降低，因此透過這兩個指標控制建築的總量與分佈，讓城市發展更具有規劃性，並且確保各地區均衡發展。
兩指標的靈活性，提升居住品質
為了確保城市發展不會過於稠密，容積率與建蔽率的設定能有效控制建築物的高度和寬度，因此減少居住的壓迫感。建蔽率較低時，代表著有更多的空地可以規劃戶外設施，例如花園、綠地、游泳池，提升居住區域的舒適度。
容積率則提供了建築高度的彈性，同樣的土地面積，如果容積率較高，可以選擇往上發展，增加樓層數，這可以讓土地更加靈活的使用。建蔽率越低、容積率越高，就可以蓋出更高的建築物，台北101大樓就是個典型的例子。
經濟利益與城市負荷的平衡
都市更新與容積獎勵的議題也成為政策的核心，政府會提供一定的容積獎勵，讓開發商能夠在既有土地上蓋出更多的樓地板面積，容積率的提高雖然可以帶來龐大經濟利益，也可能會造成都市負荷過大，特別是在交通、公共設施不足的情況下，如何規劃和管理，會成為各地方政府與建商間重要挑戰。
推薦閱讀：
金管會鬆口將優先把額度分給三類人！放寬72-2是好心辦壞事？
