台灣老屋眾多，老屋重建於是成為重要議題，特別是每當選舉一到，雙北政治人物各自就都市更新發表意見，都更還能區分出公辦、民辦、自辦，重建也包括危老建物，說這麼多究竟有什麼不同？民眾如何選出最好的方式？一坪換一坪真的可以相信嗎？
為什麼屋齡再大也等不到都更？
許多人都覺得房屋年紀到就能重建，建商出力幫忙換新屋，自己不花一毛錢，但房子屬於這3種類型，實務上很難列入老屋都更。
1. 第三種住宅區的5樓房子
4樓以下的公寓，更能符合土地容積率、建蔽率、獎勵值條件，對建商有吸引力進行重建，由於住戶數較少，建商有多餘空間重新分配住戶，舉例來說，台北市住三的土地，上面蓋一棟5樓公寓，那麼就需要規劃最少5戶的住戶，實際計算下來，建商重建的收益沒辦法收回成本，只有原住戶願意縮減室內空間，建商才能賺到利潤。
依照各個使用分區規定，容積率、建蔽率都不一樣，以容積率為例，住三之一300%、住三之二400%、住四300%、住四之一400%、商一360%、商二630%、商三560%、商四800%，這些類型容積率高，屋主分到手到的利潤也比較多，如果屋主想查詢土地使用分區，可到內政部網站全國土地使用分區資料查詢系統，輸入建物所在縣市級行政區，馬上就能知道特定地區的使用分區種類。
2. 路寬6米內的房子
大型機具無法開入：4米巷、6米巷難以容納機具，沒有空間拆除、重建，容易損壞鄰近建物，除非是相當大型的都更，周遭房屋全都要打掉才有可能施工。
建築退縮空間：在巷弄裡的房子都更，必須考慮退縮容積這部分，基本上建商不太願意接案，可以都更換新的房子，很多都是在臨路地點，一個重要原因是，建商從各種房屋中挑選時，通常會選擇較有買氣的林路住宅。
依照台北市都更處統計資料，直到2020.07.31為止所有都更重建的案件中，位於臨路為119件、佔比46.7%，位於巷內為102件、佔比40%，位於弄內為34件、佔比13.3%，正好面對馬路的房屋的比例，比起座落巷弄更高，可見臨近馬路、街道的房屋更新後比較好賣。
3. 一樓是黃金店面，難以整合
建商不只挑選好的位置，或是避開巷弄內的房屋，假如樓下是精華地段的黃金店面，重新改建的難度也很高，由於建商施工要補貼屋主一大筆租金，比如東門永康的黃金地段，每月租金動不動就到50萬元，而重建最少需要2-3年時間，租金補貼金額可能隨便就飆上千萬元，多數建商出於考慮成本因素，通常會知難而退，所以就算是精華地段，也要把黃金店面的租金視為重點。
想要投資都更屋的人，怎麼知道知道那些物件有價值?投資購買都更的老屋，承擔的風險非常高，一般來看機會最大的行政區為信義、大安、松山，只是遇到不肯搬走的拒絕拆遷戶就慘了，但仍可以參考這4點，包括馬路或巷道寬度超過16米、不買一樓黃金店面、老屋位置在商業區、4層樓公寓。
什麼狀況都更 有機會一坪換一坪？
所有屋主的老屋重建都想一坪換一坪，分到更多住宅坪數比例，沒人想換到縮水的新屋，但一坪換一坪就像都市傳說，真的有可能嗎?其實最終還是要看房屋條件，像是建物所在地段、地區、房產總值、容積率、建蔽率等，如果你的房子具備下列條件，確實可能一坪換一坪
- 重建的建物每坪價格120萬元以上
- 座落地點在商業區
- 臨近大馬路的4樓公寓
並非所有老屋重建都符合一坪換一坪的資格，話雖如此，都更後的房價往往大漲一波，例如當時老屋總價為2000萬元，房屋重建後的坪數雖然減少，但價格卻漲到4000萬元，僅僅如此就很吸引人，都更除了有效改善住宅老化狀況外，公寓改建換成電梯宅，進入高齡化社會的台灣，也能藉此讓房市保值。
都更和危老哪些方面不同？
房屋進行重建時有都更、危老這2種方向，那這2種項目最大的不同之處是什麼?屋主可以根據哪些條件使用適合的方式。
1. 基地坪數
- 都更：都更案都有最小基地的規定，即使各縣市限制各自不同，但大多數基地最少要300坪。
- 危老：不管土地面積是大是小皆能申請，幾乎不受限制，當土地面積加大，就能得到越高的容積獎勵。
2. 同意比例
- 都更：透過多數權表決，同意人數不需到百分之百，大體上超過2/3所有人同意就能申請，法令上的規定如此，但實際上進行都更案，建商仍預期所有住戶是自願的，和所有權人全力協商，假如所有權人依然反對，可以找政府幫忙代拆，這時建商要和所有權人溝通第2次，到第3次則是政府居中協商，交涉未果的話，縣市政府得以依法代拆。
- 危老：申請條件為房產所有權人百分之百同意。
3. 審核程序
- 都更：都更辦理過程繁複，行政上的審核過程非常漫長，檢核項目還包括公開展覽等。
- 危老：一旦所有權住戶同意就能申請，這是一大優點，法令規定地方主管機關收到申請核准重建計畫，應當在30天內查核完畢，申請人獲得地方主管機關許可後，起造人需要在180天內申請建築執照。
屋主申請都更或危老，終究是看房屋條件，主要考量這3個方向。
- 基地面積多大：假設基地坪數不到300坪，那最好以危老重建為主，假設坪數超過300坪，那就是走都更方案。
- 計算容積獎勵：危老和都更的獎勵不一樣，可以試算兩者的差別，建商通常會使用讓房屋發揮最大價值的項目。
- 拒絕搬遷戶：申請危老需要所有人同意，一旦出現不願搬走的釘子戶，就不可能施工，而申請都更只要到達2/3或3/4同意人數，就算存在釘子戶，通過門檻便能申請，建商如果無法獲得百分之百同意，可以申請政附代拆，或所有權人改成權利變換方案辦理都更。
哪種老屋重建的方法較好？
老屋重建作法分成公辦公辦、民辦、合建，民辦是最主要的方式，因為住戶取得一致，用自己的資金最好，不用計算建商分多少坪數，但資金不足的話，還是找建商協助為佳。
- 公辦：政府插手管理，不過人手不足，辦理成功的案例不多。
- 民辦：屋主自己計畫都更，籌備建造資金，一手包辦所有流程，拿走所有比例，不必和建商分紅。
- 合建：建商負責所有規畫並出資建造，但屋主要分紅給建商。
釘子戶堅持到最後贏最多？
都更、危老的重大關鍵是整合性，不少人以為留到最後的釘子戶，將成為最大獲益者，分到的坪數最多，不過事情會這麼順利嗎？
- 最晚搬走不一定拿最多：因為都更法源是看多數決，2/3或3/4所有人同意即達到申請門檻，不同意的住戶將採取權利變換，拿到全新分配比例，只是分配比例不一定高出建商原本談好的條件，舉例來說，台北市新隆國宅都更案，建商提供的權利變換比例就比政府方案好。
- 自願配合建商整合有機會加分：假設想要多分到一點分配比例，自己出面擔起達成社區共識的人，幫住戶和建商搭建溝通管道，讓進度更順利、都更案可以快點被受理，建商可能願意提供額外福利，或負責人可以優先挑選新屋。
房屋整合失敗重建機會渺茫！
整合都更不容易，一些住戶位對分配比例有微詞，或無法割捨對舊屋的回憶，因此不同意都更，只能保持原樣，由於不能強行拆除，成為都市中奇特景象，例如位於西門町中興橋旁邊的三明治屋，總共3層樓，和隔壁新蓋好的大樓格格不入，另外位於永春的都更案森業永春，台北市政府居中協調，仍舊有住戶不願加入，變成一棟老公寓被3棟新大樓包夾，小房子擠在中間的混亂狀況，台北市的失敗案例不少，都代表都更整合不成的結局。
