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申請房貸時，用於擔保的房子，必須設定抵押權，以此保障銀行在借款人無法還款時，可將房屋收回。因此對大多數人而言，首次接觸抵押權是在買房，這時房子還不完全屬於自己的資產，而是要等到繳完房貸後，並辦理塗銷抵押權，房屋才是真正屬於你的。那麼塗銷的過程該如何進行？應該準備哪些資料呢？下文將一一解答，帶你了解所有程序。
什麼時候可以塗銷抵押權？
已經設定抵押權的房屋，會因「權利拋棄、期限結束、債務清償、法院判決」等原因，可申請塗銷抵押權，因為此時權利已不復存在，債權人、債務人只要攜帶證明文件，到房屋當地的地政事務所，進行核對並辦理塗銷即可。
最常見的塗銷情況是，屋主在銀行、私人借款的債務，已經全部清償，不必以房子擔保債務，所以要求塗銷抵押權。而抵押權會記錄在房屋謄本中所有權之外的他項權利部，完成塗銷之後，他項權利部便會回復原樣，免去房子可能被法拍的風險。
如何申請塗銷抵押權？
- 臨櫃申請：申請人和債權人準備所有資料，前往地政事務所當場辦理，大約1小時內完成，申請人無法出席，可以另外委託代理人代辦。
- 郵寄申請：申請人郵寄所有資料到地政事務所，另外約定時間到場辦理。
- 線上申請：如果請代書或律師代為申請，連上內政部數位櫃台系統，以自然人憑證或工商憑證登入，填寫申請書和資料，申請人檢查並簽署電子簽章，代書或律師完成送件，其他紙本附件則郵寄到地政事務所。
塗銷抵押權要準備什麼文件？
- 銀行：抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、原設定契約書。
- 私人借貸：抵押權塗銷同意書、債務清償證明書、他項權利證明書、債權人身分證明文件、債權人印鑑證明。
- 地政事務所：登記申請書、申請人身分證正本和印章，自然人為身分證或戶口名簿影本，法人為登記證明及代表人資格證明，公司為設立登記表或抄錄本正、影本。
- 其他：院判決確定證明文件、地政機關要求證明文件。
他項權利證明書不見怎麼辦？
我們遇過客戶遺失了他項權利證明書，導致客戶心慌不已，擔心自己無法順利塗銷抵押權，因此這邊說明，如果文件遺失了，你可以這樣做：
他項權利證明書不見，你必須附上「他項權利人切結書」，表示債權人曾給予他項權利證明書，之後若不小心遺失，申請人只要取得他項權利人切結書，確認文件有收到，只是遺失了，再請債權人在清償證明書說明，已交出他項權利證明書，並在上面蓋章即可。那麼如果換作是債務清償證明書不見，則可向原貸款機構申請另一份，只要攜帶身分證、印章至現場辦理即可，大約等2-3個工作天，文件便會核發下來。
未塗銷抵押權會有什麼後果？
清償房貸之後，有些人可能不急著塗銷，擱置到忘記，直到好幾年之後，想要申請新的貸款，銀行拒絕承做二順位房貸，或是出售房屋，卻因為抵押設定賣不出去，這才想起應該塗銷抵押權。
如果仍找得到債權人，這種情況比較好處理，先找對方協商，取得所有相關文件，一起到地政事務所辦理，如果完全沒有債權人的消息，申請不到債務清償證明書，可以透過司法途徑解決問題，取得法院判決證明文件，當作地政事務所可接受的依據。
塗銷抵押權的條件，就是還清所有債務，有辦法證明債務不存在，法院都會判決允許塗銷，如果年代久遠無法證明，文件也都已經遺失，據民法規定，抵押權擔保的債務，時效最長15年，時效結束5年內，未實際請求便會自動失效，也就是說時間超過20年，法院會認為抵押權已消失，就能利用時效結束來提出意見。
繳完房貸需要馬上塗銷抵押權嗎？
取得債務清償證明書後，就等於沒有房貸了，是否塗銷並非很重要，如果考慮到未來的資金需求，找同一間金融機構借貸，不塗銷還能省下設定規費，減少申貸成本，也能增加房屋保障，避免被偷偷過戶，不過有些人拖太久，反而影響個人權益，沒有其他計畫，可及早塗銷抵押權。
選擇不塗銷，最好妥善保管文件，銀行核發的抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、抵押權設定契約書、火險與地震險保單正本，都是申請必備文件，以後改變想法，也比較不會因為文件不見，拖延整個程序。
塗銷抵押權的流程
- 收件：核對申請人身分、證明文件。
- 核定準登：於土地登記系統查詢系統輸入準登。
- 登陸：逐一登錄核定登記事項。
- 校對：檢查資料是否正確。
- 結案：於登記案管系統中結案。
- 異動歸檔：點收檔案並簽註日期。
